REALTY GALAXY

عندما تخطو إلى عالم العقارات، قد تجعل المصطلحات الفنية التي تواجهها قرار الشراء أو الاستثمار صعبًا. فأسئلة مثل "ما هو حق الارتفاق على الطابق؟"، "ما فائدة تقرير الخبرة؟"، أو "لماذا يعد الفرق بين المساحة الإجمالية والصافية أمرًا مهمًا؟" قد تكون مربكة، خصوصًا للمشترين للمرة الأولى.

يقدم هذا الدليل معجمًا بسيطًا، محدثًا، وواضحًا لمصطلحات العقارات لكل من يفتقر إلى المعرفة في هذا المجال ولكن يرغب في اتخاذ القرار الصحيح.

مصطلحات أساسية لعملية البيع والشراء

العقار

يشير إلى الأملاك غير المنقولة. ويشمل جميع الممتلكات التي لا يمكن نقلها جسديًا مثل المنازل السكنية، الأراضي، و المكاتب التجارية.

سند الملكية (Tapu)

هو الوثيقة الرسمية التي تثبت ملكية العقار. يصدر سند الملكية من قبل الدولة ويتم الحصول عليه من مديرية السجل العقاري.

الوسيط العقاري / المستشار العقاري

هو شخص مرخص يجمع بين البائع والمشتري في معاملات البيع أو الإيجار، ويقدم حافظة بالممتلكات، ويدير العملية. يجب أن يكون لديه شهادة ترخيص رسمية.

عقد البيع والشراء (البروتوكول الأولي)

هي وثيقة أولية تظهر أن الأطراف قد توصلوا إلى اتفاق بشأن العقار محل البيع. يمكن أن يكون موثقًا من قبل كاتب العدل، ولكنه غير كافٍ لنقل سند الملكية.

عقد الوعد بالبيع

هو التزام رسمي بأن العقار سيتم بيعه في المستقبل. يجب أن يتم إبرامه لدى كاتب العدل. إذا تم تسجيله في سند الملكية، فإن حقوق المشتري تكون مضمونة.

تقرير الخبرة (Ekspertiz Raporu)

هو تقرير رسمي يوضح قيمة العقار وفقًا لظروف السوق. يتم إعداده من قبل شركات مرخصة ومعتمدة من قبل هيئة أسواق المال (CMB). وهو إلزامي للمبيعات الأجنبية.

رسوم سند الملكية (Tapu Harcı)

هي ضريبة تحصلها الدولة خلال عملية البيع. يجب أن يدفعها المشتري والبائع بشكل مشترك. وعادةً ما تكون 4% من سعر البيع.

DASK (التأمين الإلزامي ضد الزلازل)

هو تأمين إلزامي ضد مخاطر الزلازل لكل عقار مسجل. يجب تقديم بوليصة DASK سارية المفعول لإجراءات نقل سند الملكية.

حق الارتفاق على الطابق (Kat İrtifakı) / ملكية العقارات السكنية (Kat Mülkiyeti)

حق الارتفاق على الطابق: هو سند ملكية لمشروع لم يكتمل بعد. ويوضح الشقة التي تخصك وفقًا لخطة المشروع.

ملكية العقارات السكنية: هو سند الملكية الرسمي لمبنى مكتمل مع أقسام مستقلة، حيث تم الحصول على تصريح الإشغال (İskân).

مصطلحات متعلقة بسند الملكية والملكية

تصريح الإشغال (İskân) (Yapı Kullanma İzin Belgesi)

هو التصريح الرسمي الذي تصدره البلدية بعد اكتمال بناء المبنى، ويصادق على أن المبنى صالح للاستخدام. لا يمكن تسجيل ملكية العقارات السكنية في سند الملكية دون تصريح إشغال.

القيود (Takyidat)

هي القيود والحدود على سند الملكية. وتشمل جميع السجلات التي تؤثر على الملكية، مثل الرهون العقارية، الحجز، و الشروحات. يجب إجراء فحص للقيود قبل شراء العقار.

الشرح (Şerh)

هي ملاحظات تحذيرية مسجلة على سند الملكية لا تؤثر مباشرة على الملكية ولكن يجب أخذها في الاعتبار أثناء عملية البيع والشراء. على سبيل المثال: شرح "لا يمكن بيعه"، شرح "حق الشفعة".

الرهن العقاري (İpotek)

هو استخدام العقار كضمان لقرض. يحق للبنك عرض المنزل للبيع إذا لم يتم سداد الدين. يمكن شراء العقارات المرهونة ولكن يتطلب ذلك فحصًا دقيقًا.

سند الملكية المشترك (Hisseli Tapu)

هو سند ملكية حيث يكون العقار مملوكًا بشكل مشترك من قبل أكثر من شخص. تتطلب عملية البيع والشراء موافقة جميع الملاك. وقد تكون محفوفة بالمخاطر للاستثمار.

القسم المستقل (Bağımsız Bölüm)

يشير هذا المصطلح إلى وحدات مثل المنازل السكنية، أماكن العمل، أو مناطق التخزين داخل مبنى سكني أو مجمع التي لديها مدخلها الخاص، رقم، ومنطقة استخدام. وهو محدد في سند الملكية.

فحص التربة (Zemin Etüdü)

هي عملية فحص الأرض للتأكد من الثبات والقدرة على التحمل قبل بناء مبنى على قطعة الأرض. وهي ذات أهمية حيوية للسلامة من الزلازل.

مصطلحات الإيجار، العائد، والاستثمار

مضاعف الإيجار (Kira Çarpanı)

هي نسبة الدخل السنوي من الإيجار إلى سعر بيع العقار. تُستخدم عمومًا لحساب فترة الاسترداد (الإطفاء). يشير المضاعف المنخفض إلى عائد إيجاري مرتفع.

مثال: الإيجار الشهري هو 10,000 ليرة تركية، سعر البيع هو 2,000,000 ليرة تركية ← 200 شهر = 16.6 سنة.

المساحة الإجمالية / المساحة الصافية

المساحة الإجمالية: هي المساحة الإجمالية للشقة، بما في ذلك الجدران، الشرفات، والمناطق المشتركة.

المساحة الصافية: هي فقط المساحة الداخلية للمعيشة في الشقة. يجب أن تؤخذ في الاعتبار عند وضع الأثاث.

معلومات المساحة الصافية أساسية عند اتخاذ قرار الاستثمار.

إجمالي العائد من الإيجار

يتم حسابه باستخدام الصيغة: (الدخل السنوي من الإيجار ÷ سعر الشراء) × 100. لا يشمل الضرائب والنفقات.

مثال: 240,000 ليرة تركية دخل سنوي ÷ 4,000,000 ليرة تركية = 6% عائد.

صافي العائد من الإيجار

هو الربح الفعلي المتبقي بعد خصم الضرائب، رسوم الصيانة، ونفقات الإدارة من إجمالي الدخل. يجب أخذ هذا المعدل في الاعتبار عند اتخاذ قرارات الاستثمار الاحترافية.

التقييم (Değerleme)

هو عملية تحديد القيمة العادلة للعقار بناءً على ظروف السوق. يمكن الخلط بينه وبين تقرير الخبرة ولكنه قد يكون أكثر شمولًا.

Airbnb / الإيجار قصير الأجل

هي ممارسة تأجير منزل أو شقة على أساس يومي أو أسبوعي. يمكن أن يوفر دخلًا مرتفعًا، خاصة في المناطق السياحية، ولكنه قد يتطلب لوائح قانونية وتصاريح.

البيع مع ضمان الإيجار (Kira Garantili Satış)

هو عندما يقدم المطور أو المكتب العقاري للمستثمر التزامًا بضمان الإيجار لفترة محددة. يخلق هذا الأمر شعورًا بالثقة، خاصة للمشترين الأجانب. ومع ذلك، يجب فحص تفاصيل العقد بعناية.

مصطلحات المشروع والبناء

تاريخ التسليم (Teslim Tarihi)

هو التاريخ الذي يكتمل فيه المشروع ويتم تسليم الشقق فعليًا لأصحابها. يجب أن يتم تحديده في العقد. يعتبر عقد البيع الذي يتضمن بندًا للعقوبات على التأخير أمرًا مهمًا.

البيع على الخارطة (Maketten Satış)

هو الاسم الذي يطلق على المبيعات التي تتم قبل بدء البناء أو اكتماله. بالنسبة لهذه الأنواع من المبيعات، يعد العقد المفصل والشركة الموثوقة أمرًا أساسيًا.

الدفعة المقدمة (Ön Ödeme / Peşinat)

هي المبلغ الأولي الذي يتم دفعه في بداية عملية الشراء. وعادةً ما يكون بين 10% و 30%. ويضمن حجز العقار للبيع.

مخطط الطابق (Kat Planı)

هو رسم فني يوضح الهيكل الداخلي للشقة وتخطيط الغرف ومناطق المعيشة. ويتم تحديد القياسات الإجمالية والصافية في هذا المخطط.

تصريح إشغال المشروع (Proje İskanı)

هو تصريح إشغال جماعي للمجمع أو المبنى السكني بأكمله، وليس فقط لشقة واحدة. وهو شرط أساسي للانتقال إلى ملكية العقارات السكنية.

تصريح التجديد (Tadilat Ruhsatı)

هو تصريح يجب الحصول عليه من البلدية لإجراء أي تغييرات في الواجهة الداخلية أو الخارجية لمبنى قائم.

مصطلحات التجديد الحضري والمستثمر الأجنبي

التجديد الحضري (Kentsel Dönüşüm)

هو عملية هدم وإعادة بناء المباني في المناطق الخطرة. يتم تنفيذه بمشاريع تدعمها الدولة. وتقدم المباني الجديدة عادةً مزايا مثل مساحة أكبر، مواقف سيارات، و مصاعد.

تقرير المبنى الخطير (Riskli Bina Raporu)

في إطار التجديد الحضري، هو تقرير رسمي يثبت أن المبنى غير آمن ضد الزلازل. بعد ذلك تبدأ عملية الإخلاء وإعادة البناء.

البيع للأجانب (قانون سند الملكية رقم 2644)

هو القانون الذي ينظم حيازة الممتلكات غير المنقولة من قبل الرعايا الأجانب في تركيا. قد تختلف حالة التصريح لمواطني كل بلد. بعض المناطق محظورة لأسباب أمنية.

الجنسية عن طريق الاستثمار (Yatırım Yoluyla Vatandaşlık)

يمكن للأجانب الذين يشترون عقارًا بقيمة لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي التقديم على الجنسية التركية، بشرط عدم بيع العقار لمدة 3 سنوات.

مصطلحات عقارية شائعة يتم الخلط بينها

لا تدع المصطلحات المجهولة تضللك

كل خطوة تتخذ في قطاع العقارات يمكن أن يكون لها عواقب قانونية ومالية خطيرة. لذلك، فإن الفهم الصحيح للمصطلحات المستخدمة سيساعدك على اتخاذ قرارات أكثر وعيًا، أمانًا، و ربحًا.

هذا المعجم هو مرجع ليس فقط للمشترين للمرة الأولى ولكن أيضًا لكل من يسعى لتنمية استثماره.

تذكر، المعلومة الصحيحة = الاستثمار القوي.