REALTY GALAXY

بفضل مناخها وتنوعها الثقافي وموقعها الاستراتيجي وتكاليف المعيشة المعقولة، أصبحت تركيا في السنوات الأخيرة واحدة من الدول التي تجذب اهتمامًا كبيرًا من المستثمرين الأجانب في مجال العقارات. ولكن كيف يمكن لشخص أجنبي شراء منزل في تركيا؟ في هذا الدليل، سنتناول خطوة بخطوة الوضع القانوني والإجراءات والنقاط التي يجب الانتباه إليها، وكذلك اللوائح الحديثة سارية المفعول اعتبارًا من عام 2025.

هل يمكن للأجانب شراء منزل في تركيا؟ الوضع القانوني 2025

وفقًا لقوانين الجمهورية التركية، تم إلغاء مبدأ المعاملة بالمثل. وهذا يتيح لمواطني العديد من البلدان الحصول على ممتلكات غير منقولة (منزل، أرض، مساحة تجارية) في تركيا. ومع ذلك، توجد بعض القيود والشروط الخاصة:

·         اعتبارًا من عام 2025، يمكن لمواطني 183 دولة شراء عقارات في تركيا.

·         إجمالي مساحة الأرض التي يمكن شراؤها لا يمكن أن تتجاوز 30 هكتارًا على مستوى كل ولاية.

·         بعض المناطق العسكرية والأمنية مغلقة أمام الأجانب. وتقوم مديرية السجل العقاري تلقائيًا بفحص هذه المناطق.

·         يمكن للكيانات القانونية الأجنبية (مثل الشركات) الحصول على ممتلكات فقط بشروط معينة وبتصريح خاص. وعمليات الشراء الفردية أكثر شيوعًا.

مواطنو الدول التي يمكنهم شراء منزل في تركيا

على الرغم من منح مواطني العديد من الدول إذن الشراء، إلا أن بعض البلدان لا تزال غير مدرجة في هذا النطاق. ولا يمكن لمواطني الدول التالية شراء عقارات مباشرة في تركيا (باستثناء بعض الحالات):

·         مواطنو أرمينيا، وسوريا، وكوريا الشمالية، وكوبا.

·         بالإضافة إلى ذلك، قد يتم تطبيق بعض القيود على مستوى بعض المدن لمواطني دول مثل إسرائيل والصين.

ومع ذلك، إذا تم الحصول على الجنسية أو إذا كان الزوج ليس أجنبيًا، فقد يتم تطبيق بعض الاستثناءات. لذلك، يجب دائمًا تأكيد الوضع الحالي مع مديرية السجل العقاري في الولاية/المنطقة خلال كل عملية شراء.

خطوات عملية شراء منزل

تتم عملية شراء منزل في تركيا للمستثمر الأجنبي بشكل عام بسرعة وشفافية. ومع ذلك، من المهم إعداد الوثائق بشكل كامل واتباع الإجراءات الرسمية بشكل صحيح. إليك عملية شراء منزل القانونية والمحدثة اعتبارًا من عام 2025:

1.      اختيار العقار

الخطوة الأولى هي أن يحدد المستثمر العقار السكني أو التجاري الذي يرغب في شرائه. يوصى بالحصول على الدعم من مكتب عقاري محلي أو من منصات الشركات خلال هذه العملية.

2.      الحصول على رقم ضريبي

يجب على الأجانب الحصول على رقم تعريف ضريبي لإجراء المعاملات الرسمية في تركيا. يمكن القيام بذلك:

o        باستخدام جواز السفر أو بطاقة الهوية.

o        من دائرة الضرائب أو عبر الإنترنت.

3.      فتح حساب بنكي في تركيا

يجب فتح حساب بنكي محلي لدفع رسوم سند الملكية، وتحويلات الضرائب، ومعاملات الخبرة. لهذا الأمر، يلزم ما يلي:

o        جواز السفر.

o        الرقم الضريبي.

o        إثبات الإقامة (فاتورة فندق أو إثبات عنوان قد يكون كافيًا).

4.      تقديم الطلب المبدئي للسجل العقاري

يتم تقديم الوثائق التالية في الطلب المقدم إلى مديرية السجل العقاري:

o        صورة عن سند ملكية العقار.

o        هويات/جوازات سفر المشتري والبائع.

o        الترجمة والمصادقة من الكاتب العدل (إذا لزم الأمر).

o        تقرير الخبرة (إلزامي).

o        بوليصة تأمين DASK (إلزامية).

o        إيصال بنكي لمبلغ البيع.

5.      الحصول على تقرير الخبرة

قبل معاملات سند الملكية، يجب إجراء تقييم رسمي للقيمة من قبل شركة خبرة معتمدة من قبل هيئة أسواق المال (SPK). وهذا يضمن أن الدولة تتابع عملية البيع بأمان.

6.      تأمين DASK (التأمين الإلزامي ضد الزلازل)

لا يمكن إتمام معاملة سند الملكية دون بوليصة تأمين DASK، وهي إلزامية لكل عقار في تركيا. وعادةً ما تكمل المكاتب العقارية أو شركات التأمين هذه العملية بسهولة.

7.      عملية نقل سند الملكية

بعد إعداد جميع الوثائق، يذهب المشتري والبائع (أو وكلاؤهم) إلى مديرية السجل العقاري لإتمام عملية البيع. يتم دفع رسوم سند الملكية، ويتم نقل السند رسميًا إلى المالك الجديد.

أمور يجب على الأجانب الانتباه إليها

يجب على الأجانب الانتباه إلى بعض الأمور القانونية والفنية الخاصة عند شراء منزل في تركيا. وإلا، قد يتم إلغاء المعاملة أو اعتبارها غير صالحة:

·         مناطق الأمن العسكري: لا يمكن بيع العقارات في بعض المناطق للأجانب. وتقوم مديريات السجل العقاري بالتحقق من ذلك تلقائيًا في أنظمتها، ولكن يوصى بالتأكد مع مستشار قبل الشراء.

·         الحد الأقصى للملكية: يقتصر إجمالي مساحة العقار الذي يمكن لشخص أجنبي الحصول عليه في تركيا على 30 هكتارًا. ويتم حساب هذا الحد على مستوى الولاية، ويتم منع الشراء عند تجاوزه.

·         العقارات المرهونة أو المقيدة: لا يمكن للأجانب شراء العقارات التي عليها قيود في سند الملكية مثل الرهن، أو الحجز، أو الإجراءات الاحترازية. لا يجب البدء في المعاملة دون الاستعلام عن السند.

·         احذر من الوعود الكاذبة: في المشاريع التي تعد بالجنسية على وجه الخصوص، إذا كانت قيمة الخبرة الحقيقية للعقار أقل من 400,000 دولار أمريكي، فلا يمكن الحصول على حق المواطنة.

عملية تصريح الإقامة للأجانب الذين يشترون منزلًا

لا يشترط على المستثمر الذي يشتري منزلًا الحصول على الجنسية للحصول على حق الإقامة في تركيا. بل من الممكن الحصول على تصريح إقامة قصير الأجل (oturma izni) عن طريق تملك العقارات. وهذا مثالي للأجانب الذين يرغبون في العيش بشكل دائم في تركيا ولكن ليس لديهم طلب للحصول على الجنسية.

من يمكنه التقديم؟

·         الأجانب الذين اشتروا عقارًا سكنيًا في تركيا.

·         الأشخاص الذين يحملون سند الملكية باسمهم (يوصى بقيمة لا تقل عن 50,000 دولار أمريكي).

·         الذين يرغبون في إدراج أسرهم (الزوج/الزوجة والأطفال) في تصريح الإقامة.

الوثائق المطلوبة

·         سند الملكية.

·         جواز السفر.

·         4 صور بيومترية.

·         بوليصة تأمين صحي (يجب الحصول عليها من تركيا).

·         الرقم الضريبي.

·         إثبات العنوان في تركيا.

·         استمارة الطلب.

عملية التقديم والمدة

·         تتم الطلبات عبر مديرية إدارة الهجرة.

·         مدة تصريح الإقامة الممنوح عادة ما تكون لمدة سنة واحدة.

·         عملية التجديد سهلة لمالكي العقارات.

ملاحظة: لا يحل هذا التصريح محل تصريح العمل، ولكنه يمنح حق الإقامة فقط.

عمليات الشراء غير المرتبطة بالجنسية: لأغراض الإيجار، أو المصيف، أو الاستثمار

ليس كل مستثمر أجنبي يرغب في الاستقرار في تركيا أو الحصول على الجنسية. ولذلك، فإن شراء منزل لأغراض مختلفة أمر شائع جدًا:

·         الشراء لأغراض المصيف: تعد المناطق الساحلية مثل أنطاليا، وبودروم، وألانيا، وفتحية شائعة بين المستثمرين الأوروبيين والشرق أوسطيين الذين يرغبون في شراء منازل صيفية.

·         لأغراض الاستثمار وعائد الإيجار: يمكن للشقق التي يتم شراؤها في المدن الكبرى مثل إسطنبول، وأنقرة، وإزمير أن تدر دخلًا عن طريق التأجير طويل الأجل أو اليومي. كما يمكن كسب الدخل من خلال منصات مثل Airbnb.

·         لأغراض زيادة القيمة على المدى الطويل: نظرًا لأن أسعار العقارات في تركيا غالبًا ما تكون مناسبة مقارنة بالعملات الأجنبية، يمكن أن يكون الشراء استراتيجية جيدة للمستثمرين الذين يسعون للاستفادة من فروق أسعار الصرف.

الضرائب والنفقات في عمليات البيع للأجانب

عندما يشتري شخص أجنبي منزلًا في تركيا، فإنه سيواجه بعض النفقات الرسمية:

???? ملاحظة: عادةً ما يتم حساب رسوم سند الملكية بناءً على سعر البيع المعلن. ومع ذلك، اعتبارًا من عام 2025، لا يمكن أن يكون هذا المبلغ أقل من القيمة المحددة في تقرير الخبرة المعتمد من هيئة أسواق المال.

الأسئلة الشائعة (SSS)

·         هل يمكن للأجانب استخدام قروض الإسكان في تركيا؟

نعم. يمكن لبعض البنوك الخاصة والعامة العاملة في تركيا تقديم قروض سكنية للمواطنين الأجانب. ومع ذلك، تكون نسب القروض غالبًا أقل، وتطلب ضمانات وشروط إثبات الدخل.

·         هل يمكن للأجنبي الذي يشتري منزلًا الحصول على الجنسية؟

نعم. يمكن للأجانب الذين يشترون عقارات بقيمة 400,000 دولار أمريكي أو أكثر التقديم على الجنسية التركية، مع الالتزام بعدم بيع العقار لمدة 3 سنوات. ومع ذلك، تتناول هذه المقالة عملية الشراء فقط بشكل منفصل عن الجنسية.

·         هل يمكن الحصول على سند ملكية للأجانب عن طريق وكالة؟

نعم. بوجود توكيل رسمي مصدق من كاتب العدل، يمكن لمحامٍ أو ممثل إتمام معاملات سند الملكية نيابة عن صاحب الطلب. وإذا تم إصدار التوكيل في الخارج، فإنه يتطلب تصديقًا من القنصلية أو ختم الأبوستيل.

·         هل يمكن للأجنبي الذي يشتري منزلًا في تركيا أن يؤجره؟

نعم. لا توجد أي قيود قانونية على تأجير العقار. ولكن يجب الإقرار بالدخل، والوفاء بالتزامات ضريبة القيمة المضافة وضريبة الدخل إذا كانت سارية.

·         هل يمكن بيع العقار الذي تم شراؤه؟

إذا لم يتم شراء العقار لأغراض الجنسية، يمكن بيعه في أي وقت بعد الشراء. ومع ذلك، إذا تم تقديم طلب للحصول على الجنسية، فلا يمكن بيعه لمدة 3 سنوات.

لوائح وتطورات جديدة في عمليات البيع للأجانب في عام 2025

اعتبارًا من عام 2025، تم إجراء بعض التحديثات المتعلقة ببيع العقارات للأجانب في تركيا:

·         إلزامية تقرير الخبرة لم تعد مقتصرة على طلبات الجنسية فحسب، بل أصبحت سارية على جميع عمليات الشراء الأجنبية.

·         مع نظام التحكم التلقائي في المناطق، يتم رفض سندات الملكية في المناطق العسكرية المحظورة على الفور.

·         بفضل دمج نظام الحكومة الإلكترونية (E-Devlet)، تم نقل بعض إجراءات طلبات سندات الملكية إلى بيئة رقمية في بعض الولايات.

·         زاد استخدام المستشارين الوسطاء في العملية، حيث يفضل المشترون الأجانب الاستشارات المؤسسية للتغلب على حواجز اللغة والتشريعات.

هل شراء منزل في تركيا ميزة للأجانب؟

اعتبارًا من عام 2025، لا تزال تركيا دولة جذابة جدًا للمستثمرين الأجانب، حيث تقدم أسعار عقارات مفيدة، وتكاليف معيشة منخفضة، وعائدات إيجارية قوية، وسهولة في الحصول على تصريح الإقامة.

الإجراءات القانونية شفافة ومنظمة. ولكن نظرًا لاختلاف اللغة، وتعقيد التشريعات، والمراحل البيروقراطية، فإن الحصول على دعم احترافي يسهل العملية بشكل كبير.

شركات ذات خبرة مثل RealtyGalaxy لا تقدم فقط المشاريع المناسبة للمستثمر، ولكنها أيضًا تتابع جميع وثائق ومعاملات سند الملكية لضمان عملية شراء آمنة.

ملاحظة هامة: المعلومات الواردة في هذه المقالة هي لغرض التوجيه العام فقط ولا تحل محل المشورة القانونية الرسمية. للحصول على معلومات مفصلة واستشارة عقارية احترافية، يمكنك التواصل معنا.